Desejando poder comprar uma casa? Pode ser um desafio poupar o suficiente para um pagamento inicial, dado o custo atual das casas.
Mas muitas pessoas não percebem que existem inúmeros programas que oferecem doações ou empréstimos para ajudar os compradores de casas a obter os fundos necessários. “Existem muitos programas para ajudá-los”, disse Deatra Kemp, defensora dos compradores de casas pela primeira vez em Milwaukee.
Os programas podem aliviar alguns dos números assustadores por trás da compra de uma casa. O preço médio de uma casa subiu para mais de 400 mil dólares, o que significa que o outrora tradicional pagamento inicial de 20% – um montante pago em dinheiro para a compra de uma casa, além do montante emprestado para uma hipoteca – seria de cerca de 80 mil dólares. E os preços típicos das casas são significativamente mais elevados em algumas partes do país.
Mesmo uma queda de 5 a 10 por cento é um exagero, porque o aumento dos aluguéis tornou mais difícil para as pessoas economizarem para comprar uma casa, disse Teig Whaley-Smith, executivo-chefe da Aliança para o Desenvolvimento Comunitário, um grupo sem fins lucrativos em Milwaukee que promove a aquisição de casa própria a preços acessíveis como um caminho para a equidade racial. “Para as famílias trabalhadoras”, disse ele, “isso é quase impossível”.
Além disso, o aumento das taxas de juros das hipotecas, que aumentam os custos mensais, não ajuda. Esta semana, as taxas para hipotecas de taxa fixa de 30 anos subiram acima de 7% – para uma média de 7,04% – pela primeira vez desde maio, de acordo com Freddie Mac, o gigante do financiamento hipotecário apoiado pelo governo federal.
Sonu Mittal, vice-presidente sênior e chefe da divisão de aquisições unifamiliares da Freddie Mac, disse que, fora os altos preços e taxas de juros, que os consumidores não podem controlar, aumentar o pagamento inicial “continua a ser a barreira número 1 para casa própria.”
Mas as opções de assistência para pagamento inicial podem ajudar os compradores a conseguir o dinheiro necessário. Quando combinado com programas de empréstimo que permitem aos compradores investir menos dinheiro – tão pouco quanto 3 por cento do preço de compra da casa, em alguns casos – a ajuda pode tornar a compra de uma casa uma realidade.
Também é possível, em alguns casos, não depositar dinheiro. Dois programas do governo federal oferecem empréstimos com entrada de zero por cento para mutuários que atendam a critérios específicos. O Departamento de Assuntos de Veteranos oferece financiamento total para veteranos e aqueles em serviço militar ativo, e o Departamento de Agricultura garante empréstimos com entrada de zero por cento nas áreas rurais.
“Vinte por cento abaixo é um mito”, disse Kemp. O pagamento inicial típico para compradores de primeira viagem em 2024 foi de 9%, de acordo com a Associação Nacional de Corretores de Imóveis. No entanto, persiste a noção de que são necessários adiantamentos mais elevados. Como resultado, muitas pessoas de recursos modestos nem sequer consideram a ideia de possuir uma casa própria, disse Kemp, vice-presidente de programas da Atos Habitaçãoum grupo sem fins lucrativos que oferece treinamento financeiro e outros serviços para ajudar locatários a se tornarem proprietários.
Ainda assim, encontrar o programa de assistência certo não é fácil. UM Relatório de 2023 do Urban Institute, um grupo de pesquisa sem fins lucrativos, identificou mais de 1.600 programas governamentais em todo o país destinados a ajudar com pagamentos iniciais. Alguns são oferecidos pelo governo federal, outros por agências estaduais de financiamento habitacional ou governos municipais e locais. Organizações financiadas pela comunidade e até credores comerciais também podem oferecer ajuda.
A maioria dos programas, mas não todos, atende compradores de primeira viagem, e a maioria estabelece limites de renda para os mutuários – normalmente com base na renda média na área da casa. A variedade vertiginosa de programas, que têm critérios e restrições geográficas variados, pode tornar difícil identificar e solicitar a ajuda disponível.
“Os compradores de casas não sabem por onde começar”, disse Ashley Moore, gerente de empréstimos comunitários do Chase Home Lending em Houston.
Alguns programas oferecem subsídios, que não precisam ser reembolsados, mas a maioria oferece ajuda na forma de uma segunda hipoteca com juros baixos ou sem juros, o que significa que há dívidas adicionais na casa. Os pagamentos dos empréstimos, no entanto, são frequentemente diferidos, o que significa que você não precisa começar a pagá-los imediatamente, e os empréstimos podem ser perdoados se você permanecer em casa por um determinado período de tempo – geralmente cinco anos.
Jung Hyun Choi, principal pesquisador associado do centro de política de financiamento habitacional do Instituto Urbano, disse que os mutuários podem combinar benefícios de vários programas diferentes de pagamento inicial, uma prática às vezes chamada de “empilhamento”, para obter os fundos necessários. Mas pode levar tempo e esforço para encontrar e se inscrever em vários programas. “É muito complicado”, disse ela, e pode arrastar o processo de compra.
Grupos como o Acts Housing visam ajudar os mutuários a identificar os programas certos e muitas vezes descobrem que os mutuários são elegíveis para mais de um. “Adoramos empilhar”, disse Kemp.
A Acts Housing trabalhou recentemente com um comprador que conseguiu US$ 19.500 em assistência para pagamento inicial de uma combinação de doações de credores federais e privados e de um programa municipal, disse ela. O comprador desembolsou menos de US$ 700 do bolso ao fechar a compra de uma casa em Milwaukee.
“Receba todos os subsídios que você merece”, disse Kemp. “Não deixe dinheiro na mesa.”
A mutuária, Latoya Myrick, 44 anos, que trabalha em serviços comunitários, disse que a assistência lhe permitiu comprar um duplex por cerca de US$ 200 mil, concretizando um objetivo de longa data de possuir sua própria casa. Ela já havia tentado antes, disse ela, mas não tinha o suficiente para pagar a entrada. Ela fechou em 6 de janeiro e se mudará em breve. “Estou muito grata.”
Outros recursos estão surgindo para ajudar os compradores de casas a encontrar assistência para pagamento inicial. Freddie Mac no final de 2023 começou a oferecer uma ferramenta de pesquisa online gratuita, DPA Umcom o objetivo de ajudar credores e conselheiros habitacionais a combinar mutuários elegíveis com ajuda para pagamento inicial.
“Os agentes de crédito podem nem saber que existe um programa disponível”, disse Mittal. “Queremos ter certeza de que não perderemos essas oportunidades.”
É muito cedo para dizer quantas casas foram compradas por causa da nova oferta, disse Mittal, mas a ferramenta está ganhando força. Cerca de 7.000 agentes de crédito usam a ferramenta, que agora contém informações sobre cerca de 800 programas em 50 estados e no Distrito de Columbia. (Os compradores de casas podem experimentar o DPA One, mas ele é destinado principalmente a profissionais.)
Outra opção é Recurso de adiantamentouma ferramenta de pesquisa online. Os mutuários inserem detalhes sobre si mesmos e o tipo de casa que desejam e podem obter informações sobre programas para os quais podem ser elegíveis.
Você também pode entrar em contato com a autoridade financeira estadual de habitação ou trabalhar com uma agência de aconselhamento habitacional certificada pelo Departamento Federal de Habitação e Desenvolvimento Urbano para saber mais sobre os programas disponíveis. Você pode pesquisar no Site do HUD para agências em sua área.
Aqui estão perguntas e respostas sobre pagamentos iniciais de hipotecas:
A utilização de um programa de assistência para pagamento inicial fará com que a taxa de juros do meu empréstimo seja mais alta?
Alguns credores predatórios podem cobrar taxas mais altas dos mutuários que usam programas de assistência, disse Kemp. Quando isso acontece, os conselheiros de agências habitacionais certificadas podem trabalhar com os compradores para encontrar credores que não penalizem os mutuários usando ajuda para pagamento inicial, disse ela.
Posso usar um presente da família para ajudar no pagamento da entrada?
Os credores podem permitir que presentes de familiares próximos sejam incluídos como parte do pagamento inicial. Em 2024, 8% dos compradores de casas (e 21% dos compradores de primeira viagem) disseram ter usado um presente de um parente ou amigo, de acordo com a Associação Nacional de Corretores de Imóveis. Você pode precisar fornecer uma carta assinado pelo doador para documentar que o dinheiro não precisa ser reembolsado, segundo a agência de crédito Experian.
Os credores privados oferecem assistência com pagamentos iniciais?
Alguns sim. Chase, por exemplo, oferece subsídios de até US$ 7.500 em áreas elegíveis, incluindo bairros identificados pelo governo federal com populações majoritariamente negras, hispânicas ou latinas, que podem ser usados para um pagamento inicial ou para reduzir a taxa de juros de um empréstimo imobiliário ou custos de fechamento. Você pode verificar on-line para programas disponíveis.
